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Mario Resca, Confimprese: «La prima mossa per sostenere il commercio? Diminuire prezzi di vendita e canoni di locazione.

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Creato: Giovedì, 10 Ottobre 2013 20:29

(Milano, 8 ottobre 2013) – Immobiliare e retail. Un campo di gioco dove la partita si è fatta via via sempre più dura e si gioca su diversi livelli, non solo per la battuta d’arresto dei consumi (in calo del 4% il non food nei primi 8 mesi dell’anno secondo i dati Confimprese Lab-Nielsen), ma anche perché i retailer, soggetti alla logica finanziaria che caratterizza il mondo immobiliare, sono schiacciati da costi di affitto e spese di gestione non più sostenibili, a cui si aggiungono incrementi di costi del personale per far fronte alle aperture domenicali e festive, opportunità irrinunciabile perché proprio nel week end si concentra buona parte del fatturato. In quest’ottica si inquadra lo studio realizzato da Scenari Immobiliari per Confimprese, che individua la relazione tra commercio e qualità urbana, analizzando la situazione attuale dei 14 principali capoluoghi della penisola: offerta, domanda, andamento delle quotazioni.
«La crisi dei consumi – spiega Mario Resca, presidente Confimprese – evidenzia come il commercio sia in grado di determinare il livello qualitativo delle città. Il mercato immobiliare risente pesantemente del calo di volume delle vendite e della contrazione dei flussi di cassa: la redditività è diminuita e la situazione patrimoniale ha subito un deprezzamento. Per la maggior parte dei retailer gli ultimi dodici mesi sono stati caratterizzati da una revisione dei contratti di locazione, alla ricerca di condizioni più vantaggiose. Ritengo che per uscire dalle secche della crisi bisognerebbe fare meglio e di più specialmente nelle piazze importanti. Dalla ricerca emerge che a Milano i prezzi medi di vendita sono diminuiti del 2,9% e i canoni di locazione si sono contratti del 7,3%, decisamente meno della media nazionale (rispettivamente dell’-1,4% e -1,3%); a Roma stessa situazione per i prezzi di vendita, mentre i canoni di locazione si sono contratti dell’8,1%. «Se tenant e proprietari degli immobili – precisa Francesco Montuolo, executive vice president Confimprese – trovassero un compromesso che soddisfi entrambi, ciò permetterebbe di sostenere il commercio, evitando drastiche chiusure di esercizi commerciali, e un ulteriore deprezzamento del valore degli immobili. La sopravvivenza di entrambi passa attraverso la maggiore flessibilità negli accordi contrattuali, che serve superare questo momento di drammatica crisi dei consumi».
I PRINCIPALI RISULTATI DELLA RICERCA
Il commercio cittadino segue logiche che variano da città a città, con una serie di fattori che incidono in maniera differenziata sul territorio, senza un comune denominatore. «A fronte di un’offerta di spazi in vendita o in locazione aumentata significativamente pressoché ovunque – sottolinea Clara Garibello, direttore di ricerca di Scenari Immobiliari – si evidenzia una discesa media delle quotazioni, a livello nazionale, del 4,3% nei prezzi e del 8,6% nei canoni di locazione, con conseguente contrazione dei rendimenti». In alcuni centri urbani la flessione è stata contenuta, a causa di una minore flessibilità da parte dei proprietari, spesso singoli privati, che hanno preferito lasciare lo spazio sfitto in attesa di condizioni di mercato migliori. In generale, per le grandi città la diminuzione è stata del 3,7% nei prezzi e del 7,6% nei canoni di locazione, sebbene per le posizioni prime sia rimasta sostanzialmente stabile. 
Se a Milano il centro ha ridotto i prezzi meno della media nazionale, le zone dove, invece, c’è stata la minore flessione sono la A (centro storico) e la B (Venezia-Buenos Aires, Vittoria-Romana, Città Studi-Argonne) con una variazione negativa sui prezzi rispettivamente dell’1,8% e del 2,2 per cento. Nel quadrilatero della moda (compreso tra via Montenapoleone, via della Spiga, via Verri, via San’Andrea, via Manzoni) la domanda è elevata e si assiste a molte richieste di rinnovo dei contratti, con canoni di locazione al rialzo. In questa zona la quota di buonuscita può essere di gran lunga molto più elevata. Scenari Immobiliari sostiene che per rilanciare il commercio in città sia necessaria, oltre a un miglioramento delle condizioni economiche generali, la creazione di servizi che possano portare le persone sulle vie e sulle piazze, invogliandole agli acquisti. Il commerciante, attualmente, non è in grado di affrontare le spese per iniziative pubbliche, solo le amministrazioni comunali possono destinare risorse che avrebbero un impatto sia commerciale che sociale. 
Anche Roma ha ridotto i prezzi in misura inferiore rispetto alla media nazionale: -2,9%, mentre i canoni di locazione sono calati mediamente dell’8,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Per la seconda parte del 2013 si attendono andamenti simili al primo semestre, l’offerta dovrebbe raggiungere i 324mila mq con un assorbimento previsto di 32,7 per cento. Nel triangolo della moda i canoni sono tendenzialmente stabili. È prassi pagare un importo per l’ingresso anticipato a un retailer, che spesso si trova in difficoltà. Anche i fatturati delle grandi firme sono diminuiti e solo le economie di scala supportano il bilancio generale. I proprietari, soprattutto famiglie, cercano di mantenere stabili i livelli degli affitti, rifiutando la richiesta di sconti ed evitando l’effetto domino sulle altre posizioni. Accade che, quando l’attività è in difficoltà, entrino in gestione gli stessi proprietari, impedendo l’aumento del vacancy che potrebbe danneggiare l’immagine della via e compromette la ricerca di un nuovo locatario. Nelle posizioni prime, come via dei Condotti, piazza Spagna oppure via del Babuino, lo spazio vuoto trova in poco tempo un locatario sostitutivo, questo principalmente perché proprietario e conduttore accettano più facilmente le condizioni di mercato. Invece, nelle vie di secondo livello, come via del Corso, via Cola di Rienzo, via Nazionale, l’incontro tra domanda e offerta avviene con maggiore difficoltà, il locatore è più restio a concedere sconti ed il conduttore a pagare canoni più elevati, lo spazio libero quindi tarda a ricollocarsi. 
Quanto alle previsioni sul breve periodo non si prevedono particolari cambiamenti nel secondo semestre del 2013 sull’intero territorio nazionale. Il fatturato del mercato immobiliare commerciale retail, cioè il valore dei beni scambiati con contratti di vendita o di locazione, dovrebbe chiudere il 2013, secondo Scenari Immobiliari, a quota 2,3 miliardi di euro in flessione del 4,2% sul 2012.