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Immobiliare commerciale: volumi in contrazione trainati dai retail park
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- Creato: Venerdì, 23 Giugno 2023 14:48
Il settore immobiliare commerciale in Italia sta affrontando un momento particolare. I modelli attuali sono da ripensare ed esistono asset class più premiate di altre da parte degli investitori. Il mercato retail ha concluso il 2022 in controtendenza rispetto alle altre destinazioni, registrando una crescita più lenta con una riduzione del volume del 30% rispetto al 2021 pari a un valore assoluto complessivo di circa 900 milioni di euro. Questo quanto emerge dai dati elaborati nella settima edizione di Real Estate DATA HUB, il report realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX. Gli investimenti nel mondo retail sono principalmente concentrati nel Nord-Italia e focalizzati su interventi di riqualificazione, soprattutto in chiave di sostenibilità, e sull’ampliamento di asset già esistenti a discapito di nuove costruzioni. Proprio la qualità degli asset rappresenta, infatti, un elemento particolarmente rilevante nella scelta degli investitori, che nel corso dell’anno si sono dimostrati sempre più selettivi. Nel 2023, l’atteggiamento attendista degli investitori causato dalla crescita dei tassi di interesse continuerà, almeno nella parte iniziale dell’anno.
Analizzando l’andamento dell’immobiliare commerciale per i vari sotto-mercati, che presentano criticità e opportunità differenti, emerge che a fare da traino è stata la categoria dei retail park, forma ibrida tra centri commerciali e urban retail. In particolare, l’attenzione degli investitori si è focalizzata su spazi interni agli store da dedicare alle vendite online. Alcune survey di settore, infatti, dimostrano come la componente online integrata a store fisici già esistenti abbia generato incrementi di fatturato e segnali positivi. La motivazione principale del successo di questo comparto è da ricercare nella struttura degli asset, particolarmente adeguata alle esigenze di distanziamento e di gestione degli spazi comuni, spesso costituiti da luoghi all’aria aperta. Inoltre, nel corso dell’ultimo anno è stato transato un grosso portafoglio di retail box, molti dei quali facenti parte di più ampi retail park.
Per quanto riguarda l’urban retail, gli investitori sono e saranno sempre più selettivi concentrandosi su centri storici e High Street prime. Dall’analisi dei dati elaborati da Real Estate DATA HUB, a fronte di una complessiva riduzione degli investimenti, emerge una concentrazione pari a circa il 50% su unità di piccolo taglio con valori di acquisto relativamente bassi. Per il 2023 si prevedere il perdurare dell’atteggiamento attendista degli investitori, anche se di delineano interessanti spazi di manovra, sia dal punto di vista dei volumi, sia della ricerca di nuovi format.
Il comparto GDO viene ritenuto ancora un asset class interessante se si considerano i fatturati €/mq generati. Anche durante il 2022 si sono superati i 130 milioni di euro di transazioni su diversi portafogli, che rappresentano circa il 15% dell’intero settore.
I centri commerciali nel 2022 hanno registrato performance interessanti, con fatturati e vendite tornati ai livelli del 2019. Ciò è dovuto a una continua trasformazione della concezione dei punti vendita da parte degli utilizzatori finali: la minore affluenza è accompagnata da valori medi di spesa più alti, segnale di acquisti presumibilmente più mirati e di un approccio diverso da parte del cliente finale nei confronti dello store fisico. Per questi immobili, proprietà e sviluppatori hanno cambiato approccio concentrandosi su riqualificazioni e ampliamenti. Questo fenomeno ha riguardato sia i centri storici che i cosiddetti asset out of town in location strategiche, che hanno avuto nuova vita grazie a interventi di riposizionamento e revisione dei format. In particolare, nel corso del 2022, gli investitori hanno mostrato un concreto interesse per centri commerciali ubicati in location secondarie; un trend che potrebbe proseguire anche nel 2023.
I TREND EMERGENTI DELL’IMMOBILIARE COMMERCIALE
Le tendenze emergenti dell’immobiliare retail saranno incentrate su tre grandi temi: riqualificazioni e riposizionamento, sostenibilità e tecnologia e omnicanalità. L’attuale congiuntura relativa all’incremento dei costi di costruzione, infatti, sta incentivando il mercato delle riqualificazioni a discapito delle nuove costruzioni. Questo è un trend che, accompagnato ai criteri di riduzione del consumo di suolo e di rigenerazione urbana, genererà un vero e proprio cluster di mercato su cui lavorare. Dall’altro lato, l’attenzione all’ambiente e alla sostenibilità porteranno non solo i clienti, ma anche i brand, a dover trovare il giusto equilibrio tra bassi costi e responsabilità. A fronte della possibilità che il settore retail potesse essere stravolto dal sopravvento del mercato e-commerce sul mercato tradizionale, i consumatori hanno riscoperto lo shopping in negozio, pur non volendo rinunciare alla modalità online. L’omnicanalità rappresenta dunque il presente e il futuro su cui lavorare.
L’IMMOBILIARE COMMERCIALE A MILANO, ROMA, BRESCIA E BARI
La settima edizione del Real Estate DATA HUB offre un approfondimento sulle dinamiche delle città di Milano, Roma, Brescia e Bari e delle relative regioni nel 2022 per i singoli mercati analizzati, tra cui l’immobiliare commerciale.
Per le vie dello shopping di Milano i canoni di locazione medi hanno seguito un trend di decrescita, seppur molto lieve dal 2019 al 2020, per poi iniziare una ripresa nel 2021, concretizzatasi definitivamente nel 2022. Nei primi mesi del 2023 è seguito un leggero incremento della vacancy e un assestamento del canone richiesto, rispetto al picco dell’anno appena trascorso. Dai dati disponibili si ritiene plausibile che il trend osservato da metà 2021 sino al 2023 rappresenti una curva che si sia armonizzata con oscillazioni costanti ma contenute.
A Roma si assiste ad una dinamica particolare. Circa l’andamento dei mq disponibili, infatti, si osservano due momenti critici in termini di vacancy, 2020 e 2022, intervallati da una lieve ripresa nel 2021. I canoni di locazione non si sono stabilizzati nel corso del 2022, mostrando una continua riduzione dal 2020. Durante i primi mesi del 2023 sembra che l’offerta abbia intercettato o stia intercettando l’attuale disponibilità di spesa dei tenant. Ci sono buone probabilità che la curva che si è osservata dal 2021 al 2023 sia rappresentativa anche del trend futuro.
Nel centro storico di Brescia si assiste a un andamento incostante nel rapporto canoni/tagli medi proposti. L’andamento del canone richiesto dal 2019 al 2021 risulta essere in continua crescita, subendo poi un arresto e una progressiva riduzione nel corso del 2022, confermata e accentuata durante i primi mesi del 2023. La dimensioni degli spazi non hanno subito grosse variazioni nel corso degli ultimi 3 anni. La situazione dovrebbe stabilizzarsi dal prossimo anno, quando si prevede che i canoni di locazione torneranno a valori analoghi a quelli del 2019 e che l’attuale offerta possa riprendere ad essere assorbita.
Anche per Bari si assiste a un andamento variabile dei canoni di locazione nel corso degli ultimi anni. Per i mq disponibili si osserva il raggiungimento di un picco nel 2021 e una successiva riduzione consistente nel corso del 2022, sino ai primi mesi del 2023. Nel 2021 si è vista una crescita importante delle unità di piccolo taglio che hanno determinato un incremento generalizzato dei mq disponibili e del canone medio richiesto. Tali unità sono state rapidamente assorbite nel corso del 2022-2023, lasciando sul mercato unità di dimensioni medio-grandi con un canone di locazione medio-basso.
Real Estate DATA HUB
Real Estate DATA HUB è il report che analizza l’andamento del mercato immobiliare in Italia realizzato dal Centro Studi di RE/MAX Italia, in collaborazione con il Centro Studi di Avalon Real Estate e l’Ufficio Studi di 24MAX. Dopo una prima overview sull’andamento dell’economia italiana nel 2022, sulle prospettive per i prossimi mesi e una panoramica sul mercato immobiliare, la settima edizione del Real Estate DATA HUB offre un approfondimento sulle dinamiche delle città di Roma, Milano, Brescia e Bari e delle relative regioni per i singoli mercati analizzati: residenziale, logistico, direzionale e commerciale. Real Estate DATA HUB è uno strumento di analisi innovativo per tutti gli stakeholder del mercato immobiliare. Dati reali di transato, know how ed expertise confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di vista originale e costantemente aggiornato sul panorama immobiliare italiano. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborati congiuntamente dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX. Il tutto è arricchito da testimonianze esclusive di opinion leader e player rappresentativi di tutta la filiera.
COMPANY PROFILE RE/MAX ITALIA – remax.it
Fondata in USA nel 1973 da Dave e Gail Liniger, RE/MAX approda in Italia nel 1996 grazie alla lungimirante visione di Dario Castiglia, tutt’oggi alla guida del network immobiliare. Anno dopo anno, RE/MAX rafforza la leadership a livello mondiale, dove oggi è presente in oltre 110 Paesi con quasi 9.000 agenzie e 142.000 agenti affiliati, operando con un esclusivo modello di business basato sullo studio associato che massimizza le opportunità offerte dal settore immobiliare. Un metodo rivoluzionario fondato su un sistema di collaborazione capace di far crescere la produttività degli agenti immobiliari, offrire un servizio di qualità superiore ai clienti e aumentare il giro d’affari delle agenzie immobiliari. Massima produttività, massima innovazione, massima redditività: in una parola RE/MAX.
Nel 2022 RE/MAX Italia ha messo a segno il miglior fatturato di sempre, superando quota 117 milioni di euro. In crescita anche il volume transato che si attesta oltre i 3,7 miliardi. Traguardi frutto di una strategia fortemente orientata all’innovazione, anche grazie all’utilizzo di strumenti tecnologici, a programmi formativi d’eccellenza erogati da RE/MAX University in collaborazione con prestigiosi istituti universitari e al recruitment dei migliori professionisti attivi sul mercato.
Per il 2023, l’obiettivo stimato per l’Italia è un ulteriore crescita del fatturato e un potenziamento del network, puntando a superare i 5.500 professionisti del settore immobiliare affiliati su scala nazionale. Il tutto con la promessa al cliente di trovare il miglior acquirente, e trovarlo rapidamente, rendendo la customer experience più confortevole e più soddisfacente in termini economici.
COMPANY PROFILE AVALON REAL ESTATE
Avalon Real Estate, società certificata RICS, nasce nel 2002 da un gruppo di professionisti provenienti da ambiti specialistici eterogenei che decidono di mettere a fattor comune il proprio know-how e la propria passione e di finalizzarli al mondo del Real Estate.
La cultura aziendale viene fondata sulla diversificazione delle competenze e sulla sinergia fra di esse, sulla volontà di garantire ai clienti risultati affidabili e tempestivi, sulla formazione e crescita continua.
Negli anni Avalon ha acquisito un grado sempre maggiore di riconoscimento e fiducia fra i propri clienti e si è affermata nel ruolo di consulente immobiliare, dando prova delle proprie capacità nell’individuare soluzioni su misura per ogni esigenza che può sorgere in fase di acquisizione, gestione e dismissione di patrimoni immobiliari.
A completare il percorso di crescita nel 2017 nasce Avalon Technical Services, focalizzata sui servizi di natura tecnica per affiancare i propri clienti nei momenti di indagine, progettazione, realizzazione e trasformazione dei propri asset immobiliari.
Avalon opera come unico advisor attraverso le proprie competenze multidisciplinari garantendo un supporto strategico completo in ogni fase del processo di valorizzazione immobiliare.
COMPANY PROFILE 24MAX
24MAX Spa è la Società di Mediazione Creditizia ideata e realizzata per dare una risposta concreta all’esigenza di consulenza finanziaria della clientela che compra casa affidandosi ad una Agenzia Immobiliare RE/MAX, in tempo reale. 24MAX è partecipata da RE/MAX Italia e 24Finance Spa. La mission è completare la Customer Experience della clientela, dalla scelta dell’abitazione all’ottenimento delle risorse finanziarie necessarie per l’acquisto. Nelle oltre 450 agenzie RE/MAX in Italia, in cui operano più di 4.600 consulenti immobiliari affiliati, sono stati allestiti corner finanziari in cui operano i Credit Specialist di 24MAX, professionisti selezionati tra i migliori presenti sul mercato del credito per la loro competenza ed esperienza.
Ad oggi 24MAX ha attivato convenzioni con primari istituti di credito nazionali e territoriali, quali: Agos Ducato S.p.A., Banca di Credito Cooperativo di Roma, Banca Nazionale del Lavoro S.p.A., Banca Progetto S.p.A., BiverBanca S.p.A., Cassa di Risparmio di Asti S.p.A., CheBanca! S.p.A., Compass S.p.A., Crédit Agricole Cariparma S.p.A., Crédit Agricole FriulAdria S.p.A., Fincontinuo S.p.A., IBL Banca S.p.A., Ing Bank, Extrabanca, Prestiamoci S.p.A, Banca Centro Lazio, Younited, Banca del Veneto Centrale, 24Broker e Banca di Sconto.
